公寓能否贷款主要受以下因素影响：
银行对公寓的贷款有严格的政策，特别是对于二手房公寓，由于土地使用年限短（通常为40年），银行认为这类房屋存在较大风险，因此贷款难度较高。
银行对资产有分级别，二手房小公寓被视为非优质资产，不易获得贷款。
公寓的土地性质多为商业用地（商服用地），而非住宅用地（住宅用地），这使得公寓无法享受公积金贷款，因为公积金贷款仅适用于住宅性质的房屋，且土地使用年限为70年。
开发商在销售公寓时，往往更倾向于全款购买的购房者，因为公积金贷款流程较长，影响资金回笼速度。因此，开发商可能会限制购房者使用公积金贷款。
无论是商业贷款还是公积金贷款，银行都会审核购房者的个人征信。个人征信不良的购房者贷款申请将受到限制，甚至无法通过贷款购房。
某些城市或地区对二手公寓的贷款有明确限制，不允许贷款购买二手公寓，这进一步增加了贷款购买的难度。
某些类型的公寓，如被认定为不可保障公寓，由于其贷款风险较大，银行或贷款机构可能拒绝提供贷款。
综上所述，公寓不能贷款的原因主要包括银行的政策限制、土地性质和使用年限的限制、开发商的限制、个人征信问题以及市场和政策环境的影响。如果您考虑购买公寓，建议提前了解相关政策和银行要求，以确保贷款申请的顺利进行。
