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本文为《中国审判》杂志原创稿件
文 | 上海市宝山区人民法院 鲍海跃 孙凯
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，如果利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同，应当向中介人支付报酬。”在房屋交易中，经常出现“一手购房合同更名”行为，即房屋买受人跳过中介人直接与开发商重新签订商品房买卖合同。关于该行为是否构成“跳单”的问题，业内尚未形成统一意见。笔者认为，虽然该行为有别于房屋交易双方恶意串通后绕开中介人达成交易的情形，但在委托人已明示接受中介人提供的信息与服务后，利用该信息与服务获取达成交易机会的情况下，“一手购房合同更名”仍符合“绕开中介人”的情形，构成“跳单”。委托人不能因此免除支付中介人报酬的义务。此外，在委托人已与中介人就报酬的支付作出约定的情况下，如果委托人构成“跳单”，所需支付的报酬应结合合同约定、过错程度及交易履行情况等因素综合考虑。基于此，笔者拟结合一起典型案例，对其中涉及的法律问题进行分析，以期为相关案件的审理提供有益参考。
01
案件审理分析
2019年1月5日，上海某房地产公司与王某、辛某璐签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买某房屋。2019年6月12日，上海市自然资源确权登记局出具不动产登记证明，载明涉案房屋权利人（申请人）为王某、辛某璐，义务人为上海某房地产公司。之后，某地产经纪公司受许某海、顾某红委托寻找房源，在多次带领当事人看房后找到上述房源。
2020年6月20日，某地产经纪公司与许某海、顾某红及王某、辛某璐签订《居间协议》及《房地产买卖合同》。顾某红于同日向王某支付20万元定金并与某地产经纪公司签订《佣金确认单》，确认佣金金额为10.4万元。
2020年10月，许某海、顾某红“跳开”某地产经纪公司，擅自与王某、辛某璐及上海某房地产公司达成交易并完成网签过户手续。某地产经纪公司认为许某海、顾某红的行为已构成“跳单”，请求法院判令许某海、顾某红共同向某地产经纪公司支付10.4万元佣金。
一审法院经审理认为，该案中的《居间协议》是各方当事人的真实意思表示，其中的房屋买卖条款与中介服务条款均合法有效，各方应恪守履行。许某海、顾某红接受了某地产经纪公司作为中介人提供的服务，签署了《居间协议》《房地产买卖合同》《佣金确认单》，这足以证明某地产经纪公司与许某海、顾某红达成了有关中介服务的合意。许某海、顾某红利用中介人提供的信息机会，获取相关信息，并最终购得涉案房屋。值得注意的是，本案中，许某海、顾某红与上海某房地产公司直接签订《上海市商品房预售合同》并办理过户的行为属于“一手购房合同更名”。该行为规避了应缴的国家税费，可能涉及违法违规。但是，委托人绕开中介人与开发商订立购房合同的行为，不能免除委托人支付中介报酬的义务。因此，委托人应当向中介人支付报酬。考虑到中介人并未履行后续中介服务，法院酌情支持某地产经纪公司部分诉讼请求，判令两被告向原告支付中介报酬7万元。许某海、顾某红不服提出上诉。二审法院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判。目前，判决已生效执行。
那么，在房屋买卖合同中，买受人通过更名的方式与出卖人重新签订房屋买卖合同并完成过户登记的行为，是否属于《民法典》第九百六十五条规定的“绕开中介人直接订立合同”的情形呢？笔者拟作相关分析。
02
基本模式及风险
“一手购房合同更名”是一种特殊的房屋买卖交易模式。该模式是指，已经签订商品房预售合同的买受人与开发商商定解除合同后，由新的买受人与开发商就该房屋签订商品房预售合同并完成房屋过户登记。这一行为的目的在于，降低买受人在购房交易过程中的税收成本，或突破积分限制、规避摇号程序。在有中介机构参与的二手房交易进程中，“一手购房合同更名”的类型主要有以下两种：
一是中介承诺式，即由中介机构负责与开发商进行原买卖合同解除及新买卖合同签订的协商沟通工作。买卖双方仅需按照中介合同约定的内容配合更名。该模式的主要风险是，目前，对“一手购房合同更名”行为的效力认定尚存在争议，在中介机构未能履行合同约定的更名义务时，是否应承担违约责任具有不确定性。
二是当事人约定式，即中介机构仅负责常规的居间活动，更名行为由买卖双方自行与交易房屋的开发商进行协商。该模式的主要风险是，虽然“一手购房合同更名”行为的效力并不影响各方权利义务的承担，但是中介机构对于买卖双方的更名行为并非总处于知情的状态，因此，可能存在中介机构要求买卖双方承担“跳单”违约责任，或者买卖双方以中介机构未能成功促成房屋交易为由，要求解除合同等情况。
在上述案件中，许某海、顾某红的行为是与开发商重新签订了商品房预售合同。这属于当事人约定式的“一手购房合同更名”。因此，下文主要讨论此种行为是否构成“跳单”及相应的法律责任等问题。
03
法律问题分析
（一）“跳单”的构成要件
委托人的行为构成《民法典》第九百六十五条规定的“跳单”，需要满足以下两个要件：
一是委托人是否接受了中介人提供的服务，即委托人是否利用中介人提供的信息机会或者媒介服务订立了合同。这是判断是否构成“跳单”违约的关键。具体而言，中介人提供的服务如果要构成“信息机会”或“媒介服务”，需要满足两个条件：首先，需要保证房源的确定性，即委托人最终完成房屋买卖是因为使用了中介人提供的房源信息，而非通过其他途径得知。实践中，为了增加房屋的成交概率或提高出售金额，出卖人通常会在多家中介机构挂牌出售同一房源。在房源非独家的情况下，判断委托人是否利用了中介人提供的信息服务，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，而要综合考虑服务内容的具体情形。例如，中介人与委托人的聊天记录中是否存在双方就所涉房屋价格多次、持续沟通，以及中介人有无及时告知委托人签约的时机等信息。其次，需要确保中介人具有促进交易成功的积极性，具体包括带看房屋、按照委托人要求履行如实告知义务、在谈判时提供具有专业性的战略指导、签约后提供过户服务等。如果中介人仅对潜在客户提供了带看房源的服务，或仅提供房源、价格、构造等交易信息以争取缔约机会，但未达到足够积极促成交易的程度，在这一情况下，即便潜在客户最终就同一房源与其他中介人或第三人完成买卖合同的缔结，也不构成“跳单”。要证明中介服务具有促进交易的积极性，通常以是否签订佣金确认单为主要依据。
二是委托人是否绕开中介人直接签订合同。主要存在三种形式：委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，绕开中介人直接与相对方签订合同；委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与相对方签订合同；委托人将信息透露给与自己有关联的其他主体，以其他主体的名义与相对方签订合同。
（二）将“一手购房合同更名”认定为“跳单”的难点分析
针对委托人是否接受了中介服务的判定而言，“一手购房合同更名”行为与普通的“跳单”并无太大区别，但由于“一手购房合同更名”行为并非直接跳开中介人与卖方直接签订房屋买卖合同，而是买房者直接与开发商之间签订新的房屋预售合同，因此，该行为是否构成“绕开中介人”，实践中存在不同意见。
持肯定观点的人认为，委托人通过跳开中介人直接与开发商签订商品房预售合同的行为，实际上减少了中介费用的支出。“跳单”的目的之一就是免除或减少中介费用。因此，委托人在实际接受了中介人服务并获取签订房屋买卖合同的机会后，为了免除或者减少应付中介费用而作出的行为，都可以被“跳单”的概念所包含。如果机械地以“绕开”一词的文义限定“跳单”的表现形式，则会损害中介人的实体权益。
持否定观点的人认为，房屋交易过程中，买卖双方作为交易主体，应以不违反法律规定的方式控制交易成本。因此，法院应严格按照构成要件认定“跳单”，不能仅以中介人未能收取佣金作为认定条件。根据现有法律规定，委托人绕开中介人直接订立合同的表现形式中并不包括与开发商直接订立商品房预售合同。此外，在部分情形下，中介人出于自身利益和客源考量，甚至会主动向买卖双方提示可以通过“一手购房合同更名”的形式完成交易。因此，判断“一手购房合同更名”行为是否构成“跳单”，不能仅以委托人实际少支付了中介费用为由扩大“绕开中介人”的内涵。
04
构成“跳单”的要件分析
就上述观点而言，笔者赞同肯定观点。虽然“一手购房合同更名”行为在形式要件上不同于传统的“跳单”，但从文义解释、行为效果及价值导向三个方面来看，该行为符合“跳单”中“绕开中介人直接签订合同”的要件。
首先 ，《民法典》 第九百六十五条规定中的“绕开”一词，体现的是委托人在主观上故意不通过中介人，径行签订合同。此处的主观故意，既可以是委托人有意以主体变更为由拒付中介费，也可以是为了规避新房限购政策、应付税费等情形。因此，对于违反法律法规规定的行为，均可以认定为恶意。在上述案件中，不论许某海、顾某红主观上出于何种目的，其行为体现的是“主观上不通过中介人与王某、辛某璐及开发商签订合同”。因此，该行为符合“绕开”一词的文义，符合《民法典》第九百六十五条的规定。
其次，从行为效果上看，在委托人已享受中介人为积极促成交易而提供信息机会与媒介服务的前提下，“一手购房合同更名”行为实质上规避了委托人履行支付中介费用的义务。《民法典》第九百六十五条对相关规避行为作出了否定评价。因此，无论与行为人签订合同的主体是开发商还是其他关联人，均不应得到法律评价上的支持与确认，否则会在一定程度上助长委托人的侥幸心理，从而增加中介人诚信履约的法律与道德风险，破坏限购政策下房屋买卖的市场秩序。在本案中，许某海、顾某红的行为造成了某地产经纪公司中介费用损失。虽然某地产经纪公司未能完成合同约定的过户义务，但这主要由许某海、顾某红的行为所致，并不构成许某海、顾某红免予支付中介费用的理由。两人的“一手购房合同更名”行为已具备了《民法典》第九百六十五条所规定的实体要件。
最后，《民法典》第九百六十五条规定的“跳单”通常发生在中介合同生效后的履行阶段，此时中介人通常已履行了一定程度的义务。委托人接受了中介人提供的服务，却未通过中介人而达成买卖交易的行为，实质上违反了合同诚实履行的义务。具体而言，《民法典》第九百六十五条的法理基础应界定为诚信原则。诚信原则要求民事主体在从事民事活动时，应秉持诚实、善意、信守承诺的态度。但是，“一手购房合同更名”行为是当事人绕开中介人直接完成房屋交易及过户的行为，这使得中介人基于中介服务获得报酬的合理期待落空，一定程度上违背了诚信原则。在本案中，许某海、顾某红采取的行为，使某地产经纪公司未能就前期已付出的中介服务得到合理期待的报酬，许某海、顾某红的行为违背了诚信原则。因此，从价值导向上看，两人的“一手购房合同更名”行为应被《民法典》第九百六十五条所包含。
05
相关责任辨析
关于如何理解《民法典》第九百六十五条中“报酬”的范围，目前主要有两种不同的观点。第一种观点认为，“报酬”是委托人应当承担的违约责任；第二种观点认为，“报酬”属于中介合同的对价。笔者认为，第一种观点更具代表性。
首先，从适用场景来看，判断条件成就与否的法律规范，适用于附条件的法律行为情景中，即法律行为成立后，是否有效不能立即明确，只有当再次符合有效要件时，才能发生效力。基于此，“跳单”多发生在合同生效后、交易完全促成前的阶段。此时，中介合同已依法成立并生效，支付报酬及其对应的条件仅是中介合同中双方当事人的权利义务，并非中介合同生效与否的前置条件。
其次，从立法角度来看，附生效条件的民事法律行为与合同中权利义务的履行顺序属于不同的法律规范所调整，且两者对应的救济方式也不同。具体而言，当事人为了自己的利益，不正当地阻止合同条件成就的，视为条件已经成就。如果行为人不履行对应义务，则相对人可以请求行为人履行对应义务。行为人可以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。如果依照上文第二种观点的表述，那么只要双务合同中约定有履行顺序的义务，均可被视为附生效条件的民事法律行为。这将使得同时履行抗辩权和先履行抗辩权的制度设置被架空。
再次，从给付性质来看，中介人享有请求委托人支付报酬的原因并非仅存在为当事人提供信息和带看房源等行为，通常还包括价格沟通、建议提供、协助办理贷款及过户登记等。而“跳单”通常发生在中介人仅履行了部分义务的时间段。此时，如果依照第二种观点，中介人可以向委托人请求支付全部报酬，这将违反权利义务相一致原则。
最后，从实践视角来看，将“报酬”认定为委托人承担的违约责任，意味着如果合同另有约定且约定合法有效，中介人除了可以向委托人请求支付对应的报酬外，还可以要求委托人支付其他相应费用，包括但不限于律师费、保全费、惩罚性赔偿金等。这样更有利于保护中介人的合法权益。
本期封面及目录
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《中国审判》杂志2025年第6期
中国审判新闻半月刊·总第364期
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编辑/孙敏
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