商业营业用房的土地使用年限为 40年。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年。同时，需要注意的是，商业用房的土地使用年限是从开发商通过招投标取得土地时算起，因此很多购买后发现使用时间不足40年是正常的情况。
尽管商业用房的土地使用年限为40年，但房屋本身产权是永久的，不存在使用期限的问题。如果土地使用权到期，根据《民法典》第三百五十九条的规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期，但商业用地等“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期，需要土地使用者提前一年向国土资源局申请续期，并可能需要支付土地使用权出让金。
